Ratgeber

Baugenehmigung in NRW: Wann ist ein Bauantrag Pflicht?

In Nordrhein-Westfalen ist ein Dachgeschossausbau fast immer genehmigungspflichtig – sobald neuer Wohnraum entsteht oder der Dachstuhl verändert wird. Die rechtliche Grundlage ist die § 63 BauO NRW (Bauordnung Nordrhein-Westfalen) im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Wir erklären, wann Sie eine Baugenehmigung brauchen, wann eine Bauanzeige reicht und wie der Prozess in Bochum konkret abläuft.

Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Die Bauordnung NRW unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen, anzeigepflichtigen und verfahrensfreien Vorhaben. Für den Dachgeschossausbau gilt:

Maßnahme	Verfahren
Dachgeschoss zu neuem Wohnraum ausbauen	Genehmigungspflichtig (§ 63 BauO NRW)
Dachaufstockung (neues Geschoss)	Genehmigungspflichtig
Neue Gaube einbauen	Genehmigungspflichtig, weil Dachhaut verändert
Dachflächenfenster neu (mehr als 1 m²)	Genehmigungspflichtig
Dachflächenfenster austauschen (gleiche Größe)	Verfahrensfrei
Dachdämmung von außen, ohne Veränderung der Dachhaut	Verfahrensfrei, sofern Dämmstärke unter 25 cm
Dachdämmung von innen (unter den Sparren)	Verfahrensfrei, sofern Bauphysik unkritisch

Was ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BauO NRW?

Seit der Novellierung der BauO NRW 2019 gilt für viele Vorhaben das vereinfachte Verfahren. Die Unterschiede zum klassischen Baugenehmigungsverfahren:

• Weniger Prüfumfang: Die Behörde prüft nur noch einen eingeschränkten Katalog von Vorschriften (z. B. Brandschutz, Abstandsflächen, Erschließung). Die planungsrechtliche Zulässigkeit wird nicht mehr vollständig geprüft – das liegt in Ihrer Verantwortung.
• Schnellere Bearbeitung: Die Bearbeitungszeit verkürzt sich um etwa 30–50 % gegenüber dem klassischen Verfahren.
• Verkürzte Widerspruchsfristen.
• Bauvorlageberechtigung: Auch beim vereinfachten Verfahren müssen die Bauunterlagen durch einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur erstellt und eingereicht werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

1. Lageplan im Maßstab 1:500, aktuell vom Katasteramt
2. Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
3. Wärmeschutznachweis (WSN) nach GEG
4. Standsicherheitsnachweis (Statik) durch einen Statiker
5. Brandschutznachweis (bei größeren Vorhaben)
6. Baubeschreibung mit Angaben zu Materialien, Bauteilen, technischen Anlagen
7. Berechnung des umbauten Raums und der Wohnfläche
8. Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)
9. Nachweis der Bauvorlageberechtigung des Architekten
10. Liegenschaftsplan mit Darstellung der Abstandsflächen

Was kostet der Bauantrag in Bochum?

Die Baugenehmigungsgebühr richtet sich nach den BauO NRW-Gebühren und ist abhängig von den Baukosten. Bei typischen Dachgeschossausbauten in Bochum fallen zwischen 1.500 und 4.000 € an Verwaltungsgebühren an. Dazu kommen die Architekten- und Statik-Kosten (zusammen 6.000 bis 12.000 €), die separat berechnet werden.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Im vereinfachten Verfahren liegt die Bearbeitungszeit beim Bauordnungsamt Bochum aktuell bei 4 bis 12 Wochen. In den Sommermonaten (Mai bis September) ist die Auslastung höher, im Winter eher niedriger. Planen Sie den Bauantrag daher frühzeitig ein – vor allem, wenn Sie BAFA- und KfW-Förderung beantragen wollen.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Ein Dachgeschossausbau ohne Baugenehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € geahndet werden. Im schlimmsten Fall verlangt die Behörde den Rückbau auf eigene Kosten. Außerdem erlischt in aller Regel der Versicherungsschutz (Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung), und ein späterer Verkauf der Immobilie wird durch fehlende Baugenehmigungen massiv erschwert.